Me libérer de ma société immobilière : héritage ? Fiscalité ?

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Ma société immobilière me pèse : quelle est la meilleure solution ? 

Depuis quelques décennies, certains belges ont constitué un patrimoine immobilier en société. C’était probablement la meilleure des solutions il y encore quelques années, mais à l’heure actuelle, elle s’avère lourde fiscalement et administrativement. La société immobilière ne vous permet plus de tirer le meilleur profit de vos investissements immobiliers. Vous pouvez, entre autres, découvrir notre article sur l’achat d’immobilier en société si vous souhaite en connaître les avantages et inconvénients. 

Votre comptable ou conseiller vous avait très justement incité à placer votre immobilier en société. C’était, dans le passé, indubitablement la façon la plus profitable d’acquérir des actifs immobiliers. Cependant, comme souvent, cette situation a fini par être réformée. Aujourd’hui, elle comporte de nombreux désavantages : coût d’avantage de toute nature (ATN), fiscalité si l’immeuble est amorti, précompte mobilier de 30% pour liquidation ou dividende, incertitude complète sur l’évolution de la fiscalité… La liste est longue, et risque encore de s’étendre. Vendre sa société immobilière peut faire peur, mais c’est parfois la solution la plus adéquate et la plus rentable à adopter. 

Commençons d’abord par définir ces contraintes fiscales et leur fonctionnement précis : 

Problème 1 : le coût d’avantage toute nature (ATN) sur ma société immobilière, qu’est-ce ? 

Le régime des avantages de toute nature peut être un des éléments favorables à l’exercice d’une activité en société… mais pas quand cela porte sur un immeuble. Pour faire simple, la société patrimoniale est propriétaire de biens tels que du matériel roulant, un immeuble, etc. Si son dirigeant en fait usage à titre privé, il doit lui payer une contrepartie. S’il ne le fait pas, un avantage de toute nature vient s’ajouter à ses revenus professionnels, avec paiement d’un supplément d’impôt des personnes physiques et éventuellement aussi de cotisations sociales.

Problème 2 : précompte mobilier de 30% pour liquidation ou dividende 

Le précompte mobilier sur le « boni de liquidation » a été porté de 10 % à 25 % en 2014, puis à 30 % au cours des dernières années. Ces augmentations successives ont porté un coup dur à de nombreux actionnaires. 

Lors de la liquidation d’une société immobilière, l’actionnaire est soumis à l’impôt sur le « boni de liquidation » (celui-ci correspond au montant qu’il perçoit à l’occasion de la liquidation qui excède le montant du capital libéré de la société liquidée). Ce boni de liquidation est en principe soumis à un précompte mobilier de 30% si le bénéficiaire est une personne physique.

Si vous souhaitez liquider votre société patrimoniale, la valeur de vos investissements sera, par définition, largement réduite par ce précompte. 

Problème 3 : successions compliquées avec ma société immobilière 

La transmission de ces biens logés en société n’est toutefois pas sans difficulté puisqu’il est beaucoup plus coûteux de transmettre un immeuble à ses enfants que des actions ou du cash.

Venue l’heure de la réflexion patrimoniale et/ou successorale, ces sociétés, qui nécessitent une gestion active, deviennent une contrainte pour leurs actionnaires et l’option de vendre devient dès lors à considérer.

La donation des biens immobiliers est plus sévèrement taxée que la donation des biens mobiliers. Effectivement, la transmission de ces premiers biens à vos héritiers est sujette à des droits d’enregistrement qui sont liquidés au taux des droits de succession. En revanche, la donation de biens mobiliers échappe à toute taxation (sauf si les parties désirent échapper à la règle des trois ans).

Par ailleurs, les donations immobilières doivent nécessairement être constatées par un acte notarié. La donation d’un bâtiment moins de trois ans avant le décès du donateur obligera donc l’héritier à intégrer cette donation dans la déclaration de succession et de payer potentiellement des droits complémentaires.

Notez également que les possibilités d’abattements et les règles spécifiques sont nombreuses et en tout état de cause, que le tarif de la donation d’un bien meuble qui est soumis à l’enregistrement est nettement moins élevé que celui appliqué à la donation de biens immeubles.

Mais alors, que faire de ma société immobilière pour en tirer le meilleur ? 

Nous pouvons vous aider à agir de plusieurs façons : 

Solution 1 : vendre ses parts, garder son patrimoine immobilier

Vous nous vendez les parts de votre société immobilière, mais vous gardez l’immobilier qu’elle détient. Vous voulez vous libérer du statut de société, mais garder l’immobilier qu’elle contient (parce que vous vivez dans cette propriété ou souhaitez la garder pour vos enfants et petits-enfants, par exemple). C’est tout à fait possible. En effet, en Belgique, nous sommes la seule entreprise spécialisée dans le rachat de société patrimoniale vous permettant de garder tout ou partie du patrimoine. Résultat : Suite à la vente, vous gardez votre demeure familiale, mais vous êtes libéré des contraintes fiscales qui vous dérangeaient. Vous êtes désormais propriétaire, le patrimoine immobilier étant à votre nom. 

Solution 2 : Vous souhaitez vous débarrasser de tout : la société et son immobilier !

Dans ce cas, la procédure est simple. Le mieux est de commencer par valoriser votre société en ligne. Cela vous donnera une première idée du prix de vente de votre société immobilière et de l’immobilier qu’elle contient. Procéder à une valorisation en ligne est gratuit et sans engagement. Suite à cette valorisation vous déciderez de poursuivre ou non la vente de votre société. Vous pouvez également nous contacter si vous êtes plus à l’aise avec un appel téléphonique. Nous comprenons que la vente d’une société immobilière est un lourd choix et nous sommes là pour vous accompagner et vous apporter notre expertise.

Solution 3 : liquider votre entreprise

Comme expliqué ci-dessus, cette solution est lourde financièrement, notamment à cause du boni de liquidation. Si vous nous contactez, nous pouvons valoriser votre société immobilière (sans engagement), cela vous permettra de comparer cette solution à la liquidation classique. Vous trouverez également ci-dessous un tableau comparatif des deux solutions. 

Contactez-nous pour tout complément d’information.

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