L’achat d’immobilier en société en 2021 : à faire ou à éviter ?

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On dit qu’un particulier a parfois intérêt à détenir ses immeubles via une société plutôt qu’en personne physique…parfois, mais pas toujours. Cela se révèle effectivement de moins en moins vrai au fil des années. Chez L Sphere, nous avons collaboré avec nos experts légaux, fiscaux et financiers pour vous guider à travers cette analyse détaillée de la situation de détenteur de société immobilière. 

1. Les points d’attention de l’achat d’immobilier en société 

1.1. Les droits d’enregistrement 

En personne physique, lorsque vous achetez un bien immobilier, vous êtes redevable des droits d’enregistrement au moment de l’acquisition. Vous êtes donc soumis au taux de 12,5% du prix d’achat en Wallonie et en Région de Bruxelles-Capitale et de 10% en Flandre, ou (partiellement) à la TVA de 21% si vous achetez un immeuble neuf. 

Si votre société immobilière est déjà constituée et qu’elle achète un immeuble, c’est exactement la même chose. Mais si vous voulez faire passer dans votre société un immeuble que vous détenez déjà en personne physique, vous devrez payer, une fois de plus, les droits d’enregistrement, sauf s’il s’agit d’un immeuble partiellement commercial.

Au niveau des frais d’acquisition, acheter un immeuble via une société n’est pas plus intéressant qu’en tant que personne physique et en apporter un dans une société déjà constituée non plus, au contraire.

1.2. Les revenus 

En tant que personne physique, si vous détenez des immeubles et qu’ils génèrent effectivement des revenus locatifs, vous êtes bien sûr totalement libre, une fois vos impôts payés, de disposer de votre argent comme bon vous semble.

En société immobilière, il va falloir trouver la meilleure manière de « sortir » le bénéfice net s’il n’est pas réinvesti, et ce au profit de l’actionnaire ou du dirigeant d’entreprise. Cela implique divers impacts fiscaux : 

–  Une distribution de dividende au profit de l’actionnaire. Cela équivaut précisément à un précompte mobilier de 30%.

– Une réduction de capital: «Depuis le 1er janvier 2018, la réduction de capital est exonérée de précompte mobilier sauf si la société dont le capital est réduit possède des réserves» explique Me Grégory Homans, avocat gérant du cabinet Dekeyser & Associés.

– Un prêt à un actionnaire: «Si le prêt ne produit pas d’intérêts, il entrainera une friction fiscale dans le chef de l’actionnaire emprunteur si celui-ci est également le gérant de la société («ATN») ou, dans les autres cas, dans le chef de la société elle-même («Avantage Anormal et Bénévole»). Pour éviter ces frictions fiscales, il est recommandé de prévoir un intérêt et de le fixer le taux de manière adéquate» précise-t-il.

– La rémunération du dirigeant d’entreprise ou tantièmes aux administrateurs: sont taxés à l’impôt des personnes physiques au taux progressif.

Une société patrimoniale immobilière est bien une société. Cela implique qu’elle est soumise à des obligations qui sont, entre autres, comptables. Cela peut lui coûter environ 800 euros par trimestre. Bien sûr, plus elle détient d’immeubles, plus ce coût est dilué. Il faut aussi prendre en compte les frais de constitution (par exemple 1.200 euros pour une SRL).

2. Se séparer de ma société immobilière en 2021 : les options

Un immeuble détenu en personne physique est un actif a priori liquide. Si vous le voulez, vous le vendez et, généralement, vous ne devrez pas payer de taxe sur la plus-value. En effet, cette taxe n’est due que dans le cas d’une revente dans un délai inférieur à 5 ans. Elle est limitée à 16,5% du montant de la plus-value réalisée, le prix d’achat initial pouvant être majoré de 25% ainsi que de 5% par an. Vous pouvez retrouver plus d’infos à ce sujet dans notre article sur la plus-value.

Par contre, en société, il existe plusieurs moyens de vendre un actif immobilier à un tiers. Ils ont tous un impact fiscal différent.

2.1. Vous vendez votre société

«La société garde les immeubles et cède ses parts. Dans ce cas, la plus-value réalisée n’est pas imposable dans le chef de la personne physique qui a cédé ses parts», selon Me Ledain. 

2.2. La société vend l’immeuble

Ce n’est pas le cas de figure le plus rentable car la société est imposée à l’impôt des sociétés sur la plus-value réalisée. La plus-value équivaut à la différence entre le prix de vente et la valeur comptable de l’immeuble (soit, généralement la valeur d’acquisition du bien amoindri des amortissements réalisées).

2.3. Vous liquidez la société

Selon Me Ledain, «cette option n’a plus d’intérêt, étant donné que le précompte sur les bonis de liquidation est passé en quelques années de 10 à 30%». 

3. Que faire de ma société immobilière ? 

Vous l’aurez compris, les sociétés immobilières aujourd’hui sont contraignantes. Cette solution était la meilleure à l’époque où elle a été appliquée, mais, en 2021, elle s’avère compliquée fiscalement. Coût d’avantage de toute nature (ATN), fiscalité si l’immeuble est amorti, précompte mobilier de 30% pour liquidation ou dividende, incertitude complète sur l’évolution de la fiscalité… A ce jour, la liste est longue, et risque encore de s’allonger. Vendre sa société immobilière peut sembler être une étape conséquente, mais c’est parfois la solution la plus adéquate, safe et rentable à adopter. 

Comparons d’abord le procédé de vente d’une société immobilière à L Sphere au procédé de liquidation standard d’une société immobilière. 

Vous l’aurez compris, la vente des actions de votre société immobilière se révèle être la solution la plus avantageuse. Ce procédé peut paraitre étonnant, mais c’est finalement le plus sûr. N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations, ou encore à valoriser votre société en ligne. Nous reviendrons vers vous endéans 48h. 

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