Entre les nouvelles tendances du marché de l’immobilier à Bruxelles, les règlementations complexes sur les normes environnementales et les nouveaux outils et services de gestion locative, difficile de se situer. Dans cet article nous faisons le point sur les contraintes et les responsabilités des propriétaires (et multi-propriétaires) de biens en location dans la capitale. Bien sûr, nous n’oublions pas de vous donner des petites astuces pour vous faciliter la vie de propriétaire de société immobilière !
Les normes environnementales : un propriétaire de société immobilière averti en vaut deux
Commençons tout d’abord par le certificat PEB (Performance Energétique du Bâtiment). C’est la bête noire de bon nombre de propriétaires bruxellois, et voici pourquoi.
Le PEB, qu’est ce que c’est ?
Ce certificat PEB contient le score énergétique de votre logement. En d’autres termes, son efficacité énergétique. Vous y trouverez aussi des recommandations pour améliorer ce dernier. Le calcul du score prend en compte la performance de l’enveloppe du bâtiment (l’isolation thermique), et celle des différentes installations (chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation…). D’une part, c’est une sorte de carte d’identité énergétique de votre logement. D’autre part, il vous aidera à y voir plus clair avec les notions de « valeur K », de « diffusivité thermique » ou de « lambda d’un isolant »…
Concrètement, le PEB déterminera à quelle catégorie énergétique appartient votre bien. Il existe 7 catégories. Elles commencent par la lettre A (bâtiment très économe) et finissant à la lettre G (bâtiment très énergivore). Il vous indiquera aussi d’autres indices tels que la consommation totale du logement, la consommation d’énergie primaire et d’énergie renouvelable, la quantité de CO2…
Petit rappel : le certificat PEB est différent de l’audit énergétique, qui lui n’est pas obligatoire. Ce dernier consiste en une analyse d’un logement pour déterminer sa qualité énergétique. Il vous renseignera sur les travaux d’isolation recommandés (ou pas) et les aides auxquelles vous avez droit pour ces rénovations.
Le PEB, une règlementation complexe :
Le PEB, c’est l’équivalent du CPE en Wallonie et de l’EPC en Flandre. Il est obligatoire depuis le 1er novembre 2011 lorsque vous mettez un bien en location ou en vente. Attention, vous devez l’avoir au moment de la mise en location ou de la mise en vente. Il coûte entre 300€ et 400€ et est valable 10 ans. Il est à faire réaliser par un expert (on vous met ici la liste des spécialistes habilités à Bruxelles). Vous avez l’obligation d’en communiquer une copie au locataire lors de la signature du bail. Dans le cas d’une vente, vous devez le rendre disponible aux futurs acheteurs.
En outre, veillez aussi à toujours indiquer la classification PEB et les émissions de CO2. Il faut qu’elles apparaissent directement sur les publicités et sur le bail. Attention, si vous êtes multi-propriétaire, il vous faut faire un certificat par unité de logement. Précision : une unité de logement est une unité pouvant fonctionner en autonomie (appartement, studio, maison…).
De plus, soyez bien vigilant, l’amende en cas d’absence de PEB ou de non-respect de la procédure est de 1000€. A ces 1000€ s’ajoutent 500€ si vous ne respectez pas les obligations sur les publicités. De plus, il faut aussi prendre en compte un supplément calculé sur une base de 2€/m³ et qui débutera à 250€ minimum et s’arrêtera à 25.000€ maximum. En outre, en cas de manquement aux exigences du PEB, vous vous exposez à d’autres amendes. On vous en indique le détail ici.
Un mauvais score PEB, qu’est-ce que ça change ?
En réalité, beaucoup de choses. De façon générale en Belgique, mais particulièrement pour le marché de l’immobilier à Bruxelles, un logement avec un mauvais PEB (catégorie F et G) sera beaucoup moins attractif. Il aura donc forcément une valeur moins élevée. A plus forte raison, les biens immobiliers avec un bon score énergétique sont rares et donc beaucoup plus chers. Ils se vendent aussi plus vite.
Concrètement, pour un bien mal classé, à la vente, l’acheteur sait qu’il devra tôt ou tard faire des travaux de rénovation. A la location, le preneur sait qu’il devra payer plus cher en charges locatives car sa consommation énergétique sera plus élevée. Cela est particulièrement important à Bruxelles, où nombre de bâtiments anciens sont de véritables passoires énergétiques. En outre, le propriétaire d’un logement avec un mauvais PEB ne peut plus indexer son loyer.
L’achat d’un bien mal classé est donc un investissement risqué. Pour une rénovation, les matériaux de construction sont très affectés par l’inflation, de même que les salaires des ouvriers qui sont indexés. Ainsi, le coût moyen de construction par mètre carré a augmenté de 300€. C’est pourquoi il y a de moins en moins d’intérêt pour les logements à faible score.
Kim Ruysen, expert immobilier et Managing Director de Trevi, affirme : « Nous nous attendons à ce que le prix de vente des propriétés avec un faible score énergétique baisse de 5 à 10%. Actuellement, nous voyons certains faire une proposition pour ce genre de bien avec un prix 10 à 12% inférieur au prix demandé. ». Comme vous pouvez le voir sur le tableau ci-dessous, le marché de l’immobilier à Bruxelles est particulièrement concerné par ce sujet, plus qu’ailleurs en Belgique ou même en Europe.
Des logements de plus en plus petits
Au-delà de ces préoccupations environnementales, il nous semblait aussi important d’évoquer dans cet article d’autres tendances concernant la gestion locative sur le marché de l’immobilier à Bruxelles. Ainsi, on constate notamment que la taille moyenne des logements dans la capitale, et aussi globalement en Belgique, est en chute libre. Elle aurait baissé de 20% en 15 ans.
Une tendance à nuancer :
Cependant, ce phénomène est à nuancer. En effet, la taille des logements à Bruxelles reste dans la moyenne européenne. Il y a par exemple seulement 4% de studio, et les appartements de une et deux chambres font en moyenne 70m². En outre, il y a des voix qui tentent de s’opposer à cette tendance. En 2019, le projet de révision du RRU (Règlement Régional d’Urbanisme) prévoyait d’augmenter la taille minimale des logements, mais cela lui a valu de s’attirer les foudres de l’UPSI (Union Professionnelle du Secteur Immobilier). Cette dernière trouvait en effet que ce plan allait à l’encontre des enjeux de densification du territoire bruxellois.
Yves Keuleers, expert en immobilier, affirme : « Bruxelles reste bien moins chère que Paris, Londres ou New-York. À Paris, il y a des gens qui doivent se contenter d’une chambre de bonne de 7 mètres carrés. On n’en est pas encore là heureusement. Mais tout ce qui est petit est rare et les petites surfaces se vendent très cher, on peut donc s’attendre à ce que la diminution de la taille des logements se poursuive. ».
Un phénomène causé par un besoin de rentabilité croissant :
Il peut être intéressant de mettre cela en parallèle avec la tendance au co-living urbain. Dans cette solution de logement, chaque locataire dispose de sa chambre, sa salle de bain et ses sanitaires et partage salon, cuisine, buanderie et espaces de jeu et de rencontre. C’est un marché en pleine croissance dans la capitale.
Semblablement, les multi-propriétaires divisent de plus en plus leurs logements pour créer plus d’unités différentes. Cela permet par exemple de maximiser ses revenus locatifs, à condition d’obtenir un permis d’urbanisme. Le site d’annonces immobilières Logic Immo analyse : « L’argent est à la racine du problème. Les particuliers ont un budget serré et les promoteurs immobiliers ont besoin de rentabilité. Les personnes qui se lancent dans un projet de construction sont confrontées à la hausse des prix des terrains à bâtir et à l’augmentation des coûts de construction. ».
La gestion locative : plus complexe qu’avant ?
Pour les multi-propriétaires (lorsqu’ils veulent louer leurs logements) le défi est alors de pouvoir gérer toutes ces locations. Heureusement pour eux, il existe des outils de gestion locative de plus en plus pratiques et efficaces. Ces dernières années, la digitalisation est venue en aide aux multi-propriétaires à travers le développement de nombreux logiciels. Toutefois, tous ne sont pas d’une qualité égale et aussi pratique d’utilisation. Pour vous aider à y voir plus clair, nous en avons testé quelques-uns pour vous. Après nombre de tests, nous avons enfin trouvé la pépite : Smovin !
Smovin est un logiciel de gestion locative ultra complet et très pratique d’utilisation. Il facilite la vie de nombreux multi-propriétaires au quotidien. Grâce à lui, vous pourrez réaliser toutes les actions nécessaires à la location à partir d’un même outil : suivi des paiements, indexations, décomptes de charges, gestion des contrats, comptabilité, factures, communication avec vos locataires… Concernant le PEB de vos logements, Smovin vous avertit même à l’avance lorsque vous pouvez indexer (ou pas) vos loyers !
Plus globalement, il vous permet de centraliser toutes les informations sur votre patrimoine. Vous pourrez aussi analyser les performances financières de vos investissements immobiliers. En plus, vous pouvez tester sa démo gratuitement en ligne. On vous met leur site web ici : Smovin, pour plus d’informations !
Investir dans la brique, c’est toujours mieux en société immobilière ?
Il y a quelques années, si vous vous intéressiez au marché de l’immobilier à Bruxelles pour vous lancer dans l’investissement patrimonial, votre comptable vous aurait certainement conseillé de faire de l’immobilier en société. Il aurait eu raison, car c’était à l’époque la solution la plus avantageuse d’un point de vue financier.
Aujourd’hui, la situation la largement changé. Depuis plus d’une décennie, de nombreuses réformes fiscales ont été mises en place par le gouvernement belge. L’immobilier en société est désormais beaucoup plus taxé. Par exemple, le précompte mobilier sur le boni de liquidation a été porté de 10 % à 25 % en 2014, puis à 30 % dernièrement. Le boni de liquidation est l’impôt perçu sur le bénéfice reçu par l’actionnaire après la liquidation. A cela s’ajoute le coût d’avantage de toute nature (ATN), la fiscalité dans le cas où l’immeuble est amorti, les lourdes taxations sur l’héritage…
La liste est longue et risque fort d’encore s’allonger. En effet, aujourd’hui la Belgique est l’un des derniers pays en Europe à ne pas taxer la plus-value réalisée sur la vente des parts d’une société. Toutefois, cela ne vas sûrement pas durer. Les experts du marché pressentent effectivement une réforme sur la taxation des plus-value dans la perspective des élections de 2024. Attendez-vous donc à être lourdement imposé si vous vendez votre société patrimoniale dans un futur trop lointain. Vous l’aurez compris, de nos jours l’immobilier en société n’est plus du tout une solution avantageuse en Belgique.
L Sphere : nous rachetons votre société immobilière
Les conjectures du marché de l’immobilier à Bruxelles, la rigidité croissante des normes environnementales, la complexification de la gestion locative et les multiples réformes fiscales évoquées précédemment sont autant de raison pour de nombreux propriétaires de vouloir se séparer de leur société patrimoniale. Pour ce faire, si vous souhaitez éviter les affres de la liquidation et la lourde imposition inhérente à cette procédure, L Sphere vous propose de vous racheter votre société immobilière.
Cette solution est la plus avantageuse financièrement (vous évitez la double taxation de la liquidation et vous n’êtes pas taxé sur la plus-value réalisée grâce à la vente des parts de votre société). Elle permet aussi de pouvoir décider de garder tout ou une partie de l’immobilier contenu dans votre société. C’est aussi l’option la plus rapide pour vous. La procédure prend entre 6 semaines et 4 mois environ, contre une procédure de liquidation qui prend au minimum entre 6 et 12 mois. Vous l’aurez compris, si vous voulez vendre votre société immobilière, L Sphere vous fait gagner de l’argent et du temps, et vous simplifie la vie pendant la durée de la procédure.
Si vous êtes intéressé pour nous céder votre société, ou même si c’est seulement à titre indicatif, nous vous encourageons vivement à remplir notre formulaire de valorisation. Notre équipe sait fort bien que chaque dossier est différent et avec ses propres spécificités. C’est pourquoi nous nous ferons un plaisir de discuter longuement avec vous des caractéristiques de votre société. Si vous avez la moindre interrogation, n’hésitez pas à nous contacter à l’adresse mail contact@lsphere.eu.
